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| テーマ： | 不動産投資、大家業、融資、管理会社、賃貸住宅フェア、キャッシュフロー、金持ち父さん、青色申告、空室対策、満室経営 |
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「バリューアップ作戦」
昨年９月に原状回復工事をおこなって募集を開始したアパートの空室ですが、昨年中に決まらずに空室が続いている為、部屋のバリューアップをおこないました。昨年１０月にはシャワーをサーモスタット混合栓への交換とキッチンにガスコンロを設置。お湯と水のハンドル式から温度調節機能付きのレバー式へガスコンロを設置し備え付けに今月さらにスイッチ類の交換とインターフォンをカラーモニターフォンに交換しました。旧式のスイッチを新型(コスモシリーズワイド２１)へ交換音声のみのインターフォンをカラーモニターフォンに交換これで設備の空室対策は一通り終わったので、これから募集関係を管理会社さんと相談して対策したいと思います。
「臭い対策２」
新しく購入した一戸建ての臭い対策です。臭いを無くす為に、臭いの原因と場所を推測しました。原因：ペット（猫）の糞尿が室内に染み付いてる場所：壁紙または床のどこかと仮定推測した原因と場所から、以下の作戦を実施しました。作戦１：換気＆消臭剤使用とにかくできる事からやってみようと思い、家にあるすべてのドアや窓を長時間開放して換気した後、ペット専用の消臭スプレーをすべての壁と床に散布し、消臭ビーズを各部屋に２つ置きました。換気と消臭スプレーで臭いは消えたのですが、１週間後には臭いが戻ってしまいました。これで臭いが消えたらラッキーと思ってましたが、作戦１は失敗に終わりました。作戦１の失敗にめげず、次の作戦を実施です。作戦２：アロマランプで消臭大家さんのSNSで消臭効果が高かったという書き込みがあったので、アロマランプとアロマオイルを購入して使ってみました。購入したのは、ランプベルジェ製のランプとオイル
「臭い対策」
新しく購入した一戸建てですが、室内クリーニングが終わりました。１年前に水周りをリフォームしてある為、設備が新しくクリーニングのみで賃貸に出せると思っていたのですが、１点問題が発生しました。問題とは、売主さんが住んでいた時に猫を飼っていたようで、部屋にペットの臭いが染み付いており、玄関を開けるとペットの臭いがします。室内クリーニングで臭いが消えればいいなぁと思っていたのですが、残念ながら消えませんでした。このままでは、内見時の印象が悪いので、消臭方法を考えて実施したいと思います。
「一戸建ての決済と室内写真」
先日、契約した一戸建ての決済をしてきました。今回はキャッシュで購入した為、約１時間で決済手続きが終了。銀行も空いており非常にスムーズでした。これで一戸建てのオーナーになったので、さっそく物件の確認に行ってきました。１年前に大規模なリフォームをしているので、水周りの設備やエアコンがキレイです。ビルトイン食洗機付きのシステムキッチン追い炊き機能付きのユニットバス昨年設置した高そうなエアコンカラーモニターインターホンこの状態であれば室内クリーニングのみで賃貸できそうです。家賃設定をいくらにするか決まっていないので、クリーニングが終わるまでじっくり考えたいと思います。
「区分マンション売却と一戸建て購入 その２」
区分マンションを売却した資金で一戸建てを契約しました。（決済は今月末の予定）購入の条件は主に１．現金で買える価格２．平成築３．リフォームせずに貸せるで探していました。毎日マメに物件検索サイトをチェックしていると路線価以下の物件や、高利回りの物件が出るのですが、問い合わせをするとすでに買付が入っており、なかなか内見まで至りませんでした。その為、少し予算オーバーでも価格交渉が出来そうな物件についても問い合わせをしてみることにしました。価格交渉が出来そうな物件とは、融資が出ない物件や長期間売れ残っている物件です。今回は、再建築不可で容積率と建ぺい率オーバーという融資が出ない物件に価格交渉をして契約に至りました。価格交渉が成功し３割安く買えたので、表面利回りはエリア最低家賃で１３．５％ぐらいで想定（希望）家賃だと１６％以上になります。一戸建ての購入により投資用資金が少なくなったので、年内は新規の投
「区分マンション売却と一戸建て購入 その１」
管理組合の理事長をしていた区分マンションを売却しました。入居者もいてそこそこの利回りの出ていた区分マンションを売却したのは、以下のような理由からです。１．近い将来修繕積立金を上げなければ、大規模修繕できない長期修繕計画を作りましたが、このままでは大規模修繕費用が足りない事がわかりました。管理組合と前管理会社が長期修繕計画を立てて、修繕費のやり繰りをしていなかった為、修繕積立金を上げないと大規模修繕ができません。２．エリアの空室率が高く、家賃も下落しているワンルームの家賃が２万円代前半まで下落しており、同じマンションでも半分が空室です。３．入居者がいる内に売却すれば高値で売却できる表面利回り２０％の価格で売却しても利益を得られるので、早めに利益確定してしまおうと思いました。購入価格＋リフォーム代＋購入時諸費用 ≒ 売却価格−売却時諸費用 だったので約１年半の家賃収入が利益となりました。４．理
「原状回復工事」
先月、空室となった部屋の原状回復工事を行ないました。リフォームは、・クロスの張替（壁＆天井）・アクセントクロス（壁１面）・エアコン交換（かなり古い為）・リモコン着きシーリング照明×２ 設置・温水洗浄便座設置といった内容です。控えめなアクセントクロス少し様子を見て１０月までに入居が決まらなかったら、何か空室対策をおこなおうと思います。８月はフィリピンへ行ったり、プライベートが忙しかったりでリフォームが終わるのに時間がかかってしまいました。なるべく早く満室になるように注力していきます。
「フィリピン視察 感想」
フィリピン視察ツアーで感じた事等を書きたいと思います。■子供が多い事前に調べていたデータで知っていましたが、実感としても子供（若者）が多いと思いました。その為か街にも活気があり、市場やショッピングセンターは平日の昼間でも賑わっていました。■貧富の差が激しい一般の人が住んでいる地域は日本人から見たらスラム街かと思ってしまうぐらい貧しい街並みですが、高級住宅街やビジネス街は先進国と同じぐらい立派でした。現地の方も言ってましたが、フィリピンでは中流家庭の割合が低いのが問題のようです。■渋滞が激しいフィリピンの交通手段は車が中心なので、マカティでは深夜以外はいつも渋滞していました。世界的に見ればフィリピンが普通で東京の鉄道網が特別なんだと思います。■親日フィリピンの人達は親切で親日でした。現地の方は、戦後のODAでの援助により橋や空港の建設を感謝しており、親日になっていったと言っていました。おまけ
「フィリピン視察 グルメ編２」
グルメ編の続きです。
４日目昼食：プライベートビーチのレストランでフィリピン料理
料理を分けて一人２杯ぐらい飲んで３０００ペソ（約５４００円）、一人約１８００円。
（ここは高かった）
５日目昼食：マカティのアヤラセンター内でランチセット？
ドリンク含め約２００ペソ（約３６０円）
５日目夕食：マカティのアヤラセンター内でスペイン料理
パエリアと１ｋｇステーキを３人で分けて一人３杯ぐらい飲んで約４０００ペソ（約７２００円）、一人２４００円
後半はかなり贅沢をしました。
しかし、円高の影響も有りフィリピンの富裕層が訪れる高級なレストランでたらふく食べて飲んで上記の値段でした。
フィリピンの物価を考えると、日本で月１０万ぐらいの安定したキャッシュフローが有り、フィリピンに居住用の物件があればリタイアも可能だと思いました。
「フィリピン視察 グルメ編１」
建設現場視察編に続きグルメ編１です。
１ということは２もあります！
フィリピンは日本と比べてすごく物価が安いので、くいだおれツアーだったのではないかと思うほど、美味しいものをたくさん食べてきました。
グルメ編では、価格も思い出して書きたいと思うので、フィリピンの物価の安さ＋円高の凄さを伝えたいと思います。
ちなみに旅行中の為替レートは、１ペソ＝約１．８円でした。
１日目昼食：成田空港へ行く途中に上野のすしざんまい。
寿司＋つまみ＋ビール２〜３杯で約５０００円
２日目昼食：セブ島のアヤラセンター（高級ショッピングセンター）内のピザ屋。
ピザ＋サラダ＋チキンで２３０ペソ（約４１４円）
この日は安いと思ったが、数日後には高いと感じるようになる。
２日目夕食：現地では高級なレストランでフィリピン料理。
観光ツアーのセットだった
「フィリピン視察 建設現場視察編」
今回はACQUA PRIVATE RESIDENCESの視察についてです。
現地の視察は、以下の３点を確認してきました。
１．建設現場
２．川を挟んで向かいのＲＯＣＫＷＥＬＬ及び周辺
３．現地周辺環境
まず建設現場ですが、土地が更地になっており共用施設と思われる建物の建設が始まっているようです。
建設現場に入って写真を撮っていいかと警備員に聞いたら「許可が無いとダメ」と言われたので橋の上から撮影しました。
川を挟んで向かいのＲＯＣＫＷＥＬＬは、ショッピングセンターと高級コンドミニアムがあり、周辺も高級住宅街となっていました。
また、ＲＯＣＫＷＥＬＬ周辺はアクアレジデンスだけでなく建設中の建物が複数有り、マカティ市内でも開発が盛んな地域という印象です。
アクアレジデンス周辺環境は、貧困層の住宅街と聞いていたのですが、私の見た限り
「フィリピン視察」
購入を決めたACQUA PRIVATE RESIDENCESの建設現場と周辺環境、フィリピンの現状を視察してきました。
過去の記事
フィリピン不動産投資
フィリピンの物件
販売している会社の視察ツアーもあるのですが、販売者の説明よりも営利関係の無い現地の人の話が聞きたかったので、現地の旅行代理店に航空券、ホテル、送迎、現地ツアーを手配。
パックツアーではないので、それぞれの書類がメールで届きます。
書類がたくさんありわかり難いのでスケジュールを作成。
旅のスケジュールを作ったのは中学の修学旅行以来です（笑）
スケジュールを見ると視察というより観光ではと思われるかもしれませんが、投資の目線で観光する事が視察になると思い、セブ市内観光やマニラ市内観光を組みました。
その結果、投資とは関係の無いフィリピン人や現地に住む日本人から、現地住人の感覚や意見
「アパート経営フェスタ2011」
今年もチャリティーイベントのアパート経営フェスタが開催されます。
昨年と一昨年に続き、今年もサポーターとして運営のお手伝いをさせていただきます。
過去のフェスタの模様。
アパート経営フェスタ２０１０年
アパート経営フェスタ２００９年
アパート経営フェスタ２００８年
今年で４回目となるフェスタですが、注目のメインスピーカーは経営コンサルタントの大前研一さんです。
世界で通用するコンサルタントの大前さんに、
・これからの日本経済と不動産は、どうなっていくのか？
・大家さんが、これから必ずしなければならないことは？
・淘汰されるアパート経営者の条件とは？
などを語って頂けるという事で非常に楽しみです。
今年のフェスタの収益金は、被災地支援として全額が寄付されます。
大前さんの話は、賃貸経営以外のビジネスにも役に立つと思うので、大家さんではない方も自己投資
「家賃滞納と強制退去２」
前回の続きです。部屋の契約者が友人K君に部屋を又貸しして行方不明になった真相です。まず、契約者（男）には外国籍の同居人（女）がいました。（契約書にも書いてあります）K君の話によると、どうやら同居人の日本での滞在期限が過ぎてしまい不法滞在となり、身を隠すために引越しをしたとの事。そして、契約者はK君に対し「手続きは済ましておくから代わりに住んでいいよ」といって部屋を又貸ししたそうです。（当然、そんな連絡はなし）K君は契約者から部屋を借りてから半年ほどは契約者に対して家賃を払っていましたが、３ヶ月前に失業して、その間は契約者に家賃を払っておらず、３ヶ月間の家賃滞納につながり、今回の件が発覚。今回の原因となった外国籍の同居人（女）ですが、契約者とは別の日本人男性の妻という事がわかりました。この事から以下の流れが推測されます。契約者と外国籍の女が駆け落ちのような形で入居。 ↓在留期
「家賃滞納と強制退去」
昨年の１月から今月までずっと満室が続いてましたが、突然空室が発生してしましました。賃貸借契約には退去の１ヶ月前に通知する事と記載してありますが、管理会社からは退去予定日の連絡ではなく、本日退去しますという連絡が・・・退去の経緯を聞くと・・・ １．３ヶ月前から家賃が滞納される （保証会社から家賃は通常通り入金されていて滞納の連絡なし） ２．保証会社が取立に訪問するが、いつも訪問すると契約者ではなく、契約者の友人K君が出る ３．保証会社が友人を問いただすと、契約者からK君が借りて住んでいる事が発覚 （さらに契約者は行方不明で連絡が取れず） ４．管理会社と保証会社でK君を追い出す ５．管理会社から「本日、退去しました」と報告を受ける（７月末）というのが、退去までの流れでした。滞納してる家賃は５〜７月分で契約更新日が６月末なので、家賃３ヶ月分＋更新料の滞納になります。家賃滞納は滞納保証があ
「春夏秋冬理論イントロダクション講座」
本日、春夏秋冬理論イントロダクション講座を受講してきました。春夏秋冬理論とは、ビジネスの将来性を予測する成長カーブを占星学の見地から理論を補完することによって生まれたものです。以下、「春夏秋冬理論（占い）とは？」のページから抜粋。春夏秋冬理論（占い）では、「すべての事象は12星座や12支で使われている数字と同じ、12年のサイクルで回っており、人生においても12年でひとめぐりするサイクルがある」と考えます。 さらに、12年を３年ごとに４等分し、それぞれを「冬」「春」「夏」「秋」という季節になぞらえ、季節ごとに学ぶべき課題があるとされています。その課題をクリアすると、次の12年は新たなステージに進むことができますが、課題をクリアできないと持ち越しとなり、将来（12年後）に同じような課題がやってくることになります。春夏秋冬理論（占い）を活用するには、まずはじめに、誕生日から現在、自分が置かれてい
「2011年上半期 検索ワード」
１棟目のアパート購入を機にブログを書き始めて３年になります。未だに読者は同級生の床屋（バツ１）とアル中の警備員の２名しかいませんが、今後も気が向いたら更新したいと思います。こんなしょぼいブログなのですが、生意気にGoogle Analyticsなどというアクセス解析ツールを使っています。定期読者は２名しかいなくても、検索エンジン経由でのアクセスがあるので、アクセス解析ツールの検索キーワードを調べてみました。期間は２０１１年１月１日〜６月３０日トップ１０はこのような結果でした。え〜〜〜と皆さん、主に確定申告とかFXのネタを探してブログに辿り着いているようですが、このブログには有益な情報はありませんよーーーー！！！検索ワードを調べたら申し訳ない気持ちでいっぱいになりました。さらに下位のワードを調べていたら・・・「連れ込む口実」とのワードが・・・？３年間真面目に大家業とサラリーマンをやってる私の
「地デジ工事３」
地デジ工事２の記事の続きです。■前回までの内容・とある業者さんの見積りでは、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円。・ビバホームで見積りしたら４万８千円！上記のような見積り結果だった為、迷わずビバホームへ工事を発注。今週、工事業者さんに地デジ工事をしてもらいました。当日の工事開始予定時間は３時３０分でしたが、２時３０分頃に「前の工事が早く終わって現場に着いたので工事を開始します」と携帯に連絡がありました。３時３０分頃にアパートへ行くとちょうど工事が終わったところだったので、書類にサインをして工事終了。特に問題無くアパートの地デジ化が無事に完了です。
「ミニ勉強会「ネットで入居者募集はできるか？」」
先日、行動する大家さんの会のミニ勉強会に参加してきました。テーマは、ネットで入居者募集はできるか？でした。司会は素人大家ブロガーさんで、自らが物件HPや物件ブログを作成し、そこから入居者を集めた経験を基にディスカッション形式で進行。ネット集客に向いてる物件と仲介業者さんに客付けしてもらったほうが良い物件は、地域やターゲットによって異なる等、様々な意見交換が出来て参考になりました。勉強会の後の懇親会でも札幌や旭川といった北海道の不動産事情や東武東上線の話題で盛り上がり、楽しく飲むことができました。
「土地活用＆新築不動産投資セミナー」
今まで様々なセミナーや勉強会に参加しましたが、新築のセミナーには参加した事がなかったので、下記のセミナーに参加することにしました。土地活用＆新築不動産投資セミナー第１部 プランニングの予測?建築法規の基礎（ガイアデザインスタジオ代表・飯部氏）容積率（道路容積率・指定容積率）道路斜線等各種斜線制限日影規制採光制限東京都安全条例の基礎・・・?土地形状によるプランニング（日本ハーテクト設計代表・土橋氏）間口標準寸法（廊下・階段）標準プランニング例と解説ラーメンと壁式ＭＢの位置採光避難経路各種面積（法床・容積対象床・専有床）の考え方・・・第２部 収支シュミレーション（建設費オタク・kkenji1）?建設費とプランの関係建設費の内訳現場経費・仮設工事費等の考え方スケールメリット塔状の影響階数と建設費の関係ラーメンと壁式の建設費の関係柱・壁面の効率化ＥＶの有無地盤と建設費の関係地下室と建設費の関係・・
「大家さん学びの会 ２０１１年６月勉強会」
一昨日は、大家さん学びの会の勉強会に参加。内容は、ナチュラルリノベーションサービスの紹介でした。パッケージ料金で自然の無垢材を使ったリノベーションをして、募集までしてくれるといったサービス。今までの実績では、すべて２ヶ月いないで入居が決まっているそうですが、首都圏の都市部でしかサービスを展開していないとの事です。空室が埋まらなかったら自分の物件でもやってみようかなと思いました。講義の後の情報交換会では、興味深い話が色々と聞けて勉強になりました。一番印象に残ったのは、今は市場に出ている投資用物件の価格が高いので買わないという話。私も２〜３年前と比べて良い物件が少なくなったなぁと思ってたので、参考になる意見でした。勉強会の後はいつも懇親会に出席するのですが、別の用事があったので勉強会のみで帰宅。まだ交流できてない会員さんがたくさんいるので、次回は懇親会にも出て交流を深めたいと思います。
「地デジ工事２」
地デジ工事の記事の続きです。■前回の記事とある業者さんの見積りでは、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円もしたので、ビバホームに現地確認と正式見積りの依頼をしました。週末にビバホームの業者さんの現地確認を終えて、ビバホームから正式な見積りが届きました。見積り額は、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で４万８千円！さすがホームセンター！予想を超える安さに驚きです。まあビバホームが安いのか、とある業者が高いのかは言うまでもありませんが・・・。工事の発注は、お店に行かないとできないようなので、現地確認に来た業者さんの話によると、すぐ工事を発注しても７月の２週目ぐらいになるとの事。アナログ放送の停波が７月２４日なので、すぐに発注してもギリギリなので、急いで発注したいと思います。
「行動する大家さんの会・勉強会＆懇親会」
先週に続き行動する大家さんの会の勉強会＆懇親会に参加してきました。勉強会は１４時〜１７時の３時間の３部構成で、１部と２部がセミナー形式で３部がテーマ別にディスカッションでした。１部と２部の内容は、大家さんにとって基本的な事から意外と知らない事まであったので、新米大家さんもベテラン大家さんも勉強になったと思います。３部のディスカッションは６つのテーマから好きなテーマを選んで参加できる形式なので、自分に合ったテーマのディスカッションに参加できました。この内容で参加費１５００円はお得です。懇親会は、ビュッフェ形式のお店へ。魅惑のチョコレートファウンテン最近、大家さんの勉強会に行って感じるのは、これから物件を買って大家さんを目指してる人が多いという事。私が大家になったばかりの頃と比べて格段に増えたような気がします。それだけ市場でのライバルが増えているので、普通に物件を買おうとしても良い物件は買えな
「消費税勉強会」
昨日、行動する大家さんの会の消費税勉強会に参加してきました。大家さんの会で消費税勉強会だったのですが、そもそも大家業と消費税って何か関係あるの？と思われますが、実は関係があるんです。（私も知りませんでした）勉強会は講義１時間３０分と質疑応答３０分でしたが、資料３７ページの非常に深い内容でした。すべての内容は理解しきれなかったのですが、重要な部分はしっかりと理解できました。まず、消費税の仕組みですが、１．消費税の税負担者は「最終消費者」２．納税義務者は、事業者です。最終消費者が支払った消費税を事業者が消費者の代わりに納税しています。事業者は、事業において支払った消費税と受け取った消費税を計算し、受け取った消費税の方が多ければ支払った消費税との差額分を納税します。逆に支払った消費税の方が多ければ、受け取った消費税との差額分が還付されます。要するに事業者は、消費税を負担していません。簡単に説明し
「地デジ工事」
２０１１年７月２４日のアナログ放送が終了しますが、所有しているアパートは地デジ工事が終わっていません。現在、アパートにアナログのTVアンテナは付いているのですが、電波障害があるらしくアンテナから受信しておらず、どこかの共同アンテナからケーブルで引き込んで、アナログと地デジの両方が見られる状態にあります。市のWEBサイトを確認した処、アナログ放送終了に伴い共同アンテナでの受信は出来なくなるので地デジアンテナを設置しなければなりません。共同アンテナが、アナログと地デジの両方が見られるので、地デジ対応のTVをまだ持っていない入居者がいる可能性があると考え、アナログ放送終了間際まで工事せずにいました。アナログ放送終了まで２ヶ月を切ったので地デジ工事を発注するために、以前ある業者さんから頂いた見積りを見てみました。所有するアパートは２階建て４戸なのですが、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円
不動産投資挑戦記 〜年収はお金で買えるのか〜」